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     征收维权的过程,本质上是一个“舍得”的博弈:舍掉一部分,得到一部分。关键看这两方面是否平衡、合适。倘若得到征收补偿结果足够理想、满意,那么事实上没有哪个环节是一定要“以命相拼”的。究竟哪些做法能够确保被征收人在面临纷繁复杂的征收乱局时得以全身而退,保本不亏而不至于血本无归呢? 结合逾10年的此类案件代理经验,在明律师谈以下几点供大家参考:

 

 一、盯紧公告,确保知情权 

 

         在征收活动中,知情权是广大被征收人首先要努力确保实现的。只有对拆迁方要干什么,以什么标准干“知情”,被征收人接下来的协商、博弈才能有其立脚点和出发点。

       

         实践中,很多被征收人抱怨说自己的房子是在还什么也不知道的情况下就被人强拆、偷拆了,实体权益严重受损却还对征收项目的真实情形一无所知,这无疑是令人唏嘘的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋征收决定公告一般应张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于为公众查看的地点,有时也会通过报纸、电视、网络等新闻媒体予以公布。

 

         这里重点要关注两方面内容,一是房屋征收决定本身是否合法,二是征收补偿方案的内容是否公平、合理。而在农村集体土地征收中,同样有类似的步骤要求。《征收土地公告办法》第3条规定,征收农民集体所有的土地的,征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。对于这“两公告”所应具备的具体内容,《办法》均有明文规定,被征收人可以自行搜索查阅。

       

         实践中,被征收人在看到张贴出来的公告后可第一时间对其进行清晰的拍照,之后仔细研读公告的内容。在对补偿方案中的补偿标准存疑或不满的情况下,可以先行向征收方进行咨询,或与街坊、邻居等进行商议,或者直接咨询法律专业人士。总之,是否依法维权是一回事,知情与否是另一回事,得先知情,才可能有后面的事儿。如果没见着公告项目就启动了,那么就一定要尽速申请政府信息公开、村务公开,获取涉案项目的有关批准文件,而不能再继续坐等。 

 

二、关注无证房屋定性,阻击“以拆违促拆迁” 

 

        在征地拆迁中,对被征收人的补偿权益影响最大的因素之一,无疑是无证房屋的定性问题。证件齐全,房证地证都有,甚至有新换发的不动产权属登记证书,这当然没有问题。证件不全,或者干脆房证地证皆无,那么麻烦就来了。一旦无证房屋被认定为违建,就可能面临征收方“不予补偿,责令限期拆除”的大棒处置,这是真真的“血本无归”——连建房的成本都不给你回收的机会。故此,时刻提高警惕阻击“以拆违促拆迁”便是被征收人能否获得满意补偿的关键所在。 

 

三、重视房屋估价程序,自己的房屋值多少钱自己心里要有数。 

 

       在整个拆迁过程中,房屋价值评估可能是专业性最强、最让被征收人感到不知所措的一个环节,但也的确是极为重要的一个环节。简单讲,被征收人要重点注意以下几个问题,一个一个去琢磨自己的状况:

 

第一、房地产价格评估机构的选定流程、方法是否合法。《条例》第20条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。对于选定这一步骤,被征收人是有知情权和参与权的,这点一定要明确。征收方直接“包办”此环节,而后将某一评估机构直接硬推给被征收人接受的做法,无论如何都是非法的。

 

第二、房地产价格评估机构是否对被征收房屋进行了入户实地查勘。《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影响资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。此外,房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。入没入户,这个判断对于老百姓而言,应该说不难。

 

第三、评估方法选用是否得当。根据《办法》第13条规定的精神,被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场比较法进行评估。据此,市场比较法应是大多数征收项目中首先应当适用的评估方法。收益法、成本逼近法、假设开发法等其他方法可以作为辅助、 配合,但不能予以取代。当评估结果显著低于周边类似房地产的市场价格时,被征收人就要对评估这步多打上一个问号了。

 

第四、评估结果是否依法交给了被征收人。一是要有分户的初步评估结果的公示,二是要有分户评估报告。 当然,评估环节中可能产生法律问题的地方还有很多,以上4点是较为直观的,被征收人要特别予以关注,窥一斑而见全豹,避免因评估的问题而导致自己的补偿权益受损。 

 四、防范违法逼迁、强拆这根弦始终绷紧不放松

         对于广大被征收人而言,只要房子在、土地在,则依法维权的总体状况就不会太糟;只要房子被强拆,土地被强占,那么依法维权就一定会面临各种各样的巨大困难。无论是《条例》还是中纪委的相关文件,对于违法逼迁、强拆行径均明令禁止。那么被征收人一定要在此问题上表现出自己坚定的维权信念与意志,始终绷紧防范这根弦不放松,才能始终确保自己在维权之路上立于不败之地。否则,一旦房屋、土地被拆被占,即使确认政府违法又如何?即使申请国家赔偿又如何?赔偿的数额、标准能与征收补偿本应有的数额、标准相提并论么?这都是些无需言说的事情了。

        在明律师最后想提示大家的是,凡事都有主要矛盾与次要矛盾。以上4个方面皆是当下征收领域的主要矛盾之所在,广大被征收人一定要首先做好这些,那么征收补偿的最终结局就不会是难以接受的。

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